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房地产基金是机遇还是风险

2014-11-24 12:13来源:理财周刊(上海)
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(提要)房地产基金的规模在不断扩大、地产投资信托基金(REITs)开始试点,这都给房地产基金带来了一定的新机遇。不过新的机遇也势必伴随着新的风险。

文/本刊记者 徐卓航

近年来在房地产行业火热和银根紧缩等背景影响下,房地产基金已如雨后春笋般遍地而生。不过,由于银行收紧开发贷、开发商资金链断裂事件频发,房地产信托基金也成为风险的高发地带。10月,央行和银监会联合发布的《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》,倒是给房产商的资金供给和房地产基金发展带来了一些利好。

与此同时,房地产基金的规模也在不断继续扩大。那么对于房地产基金来说,新机遇的到来又会不会带来新的风险呢?

房地产基金政策利好

近年来受调控影响,房地产行业融资难度不断加大,也促进了房地产基金的发展。自2012年开始全国有近百只房地产基金相继成立,房地产投资类的理财产品也开始受到关注,而到2013年10月底,资料显示,全国房地产基金机构(不完全统计)达到510家,管理规模超过6000亿元。不过由于2014年以来房地产市场的量价齐跌,房地产基金明显受影响。数据显示,2014年一季度房地产基金募资规模从2013年底的106.67亿美元猛降至43.76亿美元,降幅超过50%。

随着央行、银监会联合发布的通知面世,市场再次看到了房地产金融创新的希望。9月30日,央行、银监会联合发布 《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》,其中提到:鼓励银行业金融机构通过多种措施筹集资金,专门用于增加首套普通自住房和改善型普通自住房贷款投放。继续支持房地产开发企业的合理融资需求,积极稳妥开展房地产投资信托基金(REITs)试点。

什么是REITs?其是一种通过发行基金受益凭证募集资金作为基金产品,然后将基金资产交由专业投资管理机构来管理运作,专门投资于房地产项目或业务,以获取投资收益和资本增值的一种基金形态。与一般投资基金不同,房地产投资信托基金是专门用于房地产投资、开发、销售、租赁、消费等方面的投资基金,投资范围一般仅限于房地产领域。在国外,REITs通过资本市场向公众投资者发行。不过,中国内地现有金融监管框架,并不支持以REITs形式向公众投资者募集资金并返还回报。

有望“自上而下”突破

REITs被提上包括中央政府在内的议事日程,并非首次。2008年底,在出台4万亿元经济刺激计划后,有关方面提出要创新融资方式,通过并购贷款、REITs、股权投资基金和规范发展民间融资等多种形式,拓宽企业融资渠道。

为此,央行于2009年初初步拿出了REITs试点的总体构架,并初步拟定了“REITs试点管理办法”。但是,在当时央行的REITs试点总体框架中,REITs仍以信托的方式发行,不在资本市场或形态类似的公募市场挂牌交易。

实际上,央行2009年的REITs试点框架,并没有突破中国内地《公司法》的规定。在中国香港地区、新加坡,REITs的信托资产上会附加一个壳公司,即SPV(特殊目的公司),信托资产则以某种股权形式放入SPV,由SPV发行基金。但内地《公司法》目前尚不允许通过设立SPV来发行REITs并上市。

由于央行2009年的REITs试点框架并未赋予其公募属性,且只能在银行间市场流通,其带来的融资渠道变化意义不大,因此,在市场实践中应者寥寥。对于房地产开发企业而言,他们需要等待REITs更实质性的作为融资渠道出现。

而目前,针对REITs的监管坚冰似乎正有望打破。据悉,北京、上海、广州、深圳四个城市已经开展编制REITs试点方案的工作,且是由住建部等部门统一部署之下进行。因此,这实际上是一次“自上而下”的金融创新工作,与以往“自下而上”的REITs创新性实践有较大的不同。根据了解,目前参与的部门包括各市的市住建委、市金融办以及相关市属企业,方案的大致框架已经基本编制完成,但一些技术细节尚需打磨。

新机遇伴随新风险

对于房地产基金的未来机遇,不少地产业内人士都表示十分看好。有开发商指出,个人投资房地产的时代已基本结束,未来个人资金集合组成房地产投资基金将成为新的方向和机遇。房地产投资基金既可通过项目托管方式实现开发利润;亦可在当前环境下以低价购入大宗物业,再整改出售获取利差;还可低价购入商业物业,持有经营,提升物业价值,并最终通过REITs退出。

从美国的经验来看,1992年到1997年,美国REITs市场的资本总额增长了13倍,从低于100亿美元增长至近1280亿美元。其中有50%左右的房地产投资信托基金,单个资本规模超过100亿美元,资金来源很大一部分是机构投资者,如保险基金、养老基金等机构,他们的风险承受能力较高。后期伴随着行业的不断发展,私募房地产基金不再局限于收购困境资产,业务逐步延伸至房地产开发、房地产债权投融资和国际房地产投资等诸多领域。REITs也成为成熟市场中重要的房地产投资退出工具。

可以看出,虽然新的前景让人看好,但地产基金所具有的风险却也不容忽视,从试点到实际的健康、良好运作还有很长一段路要走。

近年来,房地产基金市场竞争非常激烈,有些房地产公司也成立了房地产基金,使市场竞争进一步加剧。数据显示,2010年之前国内人民币房地产基金仅有20多只,100亿元左右的市场规模。自2010年起,房地产基金开始蓬勃发展,近三年房地产基金市场规模每年都保持近100%的增长。

而随着激烈竞争加上房企利润空间的不断缩小,很容易引发房地产基金出现问题。通常,私募基金的承诺回报往往达15%甚至更高,另外还有5%~10%的基金管理费和渠道募集费,开发商需要付出的总成本约为20%~25%。然而,房企暴利时代的结束也就意味着房地产基金投资回报率可能下降,正因如此,近一年来,房地产基金频频出现兑付危机。有业内人士指出,必须摒弃暴利模式,才能让行业回归到健康发展的正轨上来。

 

 

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