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楼市刚企稳 轻易反价无异赶客

2014-12-01 15:53来源: 广州日报
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     11月21日,央行宣布非对称降息,周末前突如其来的消息引来各方解读,降息这几天,买家信心提振会否直接体现到购买行为?二手业主反价真的可行吗?早在10月份,在三季度宏观经济指标越来越不乐观的情况下,市场呼吁央行降息的声音颇高。到10月下旬,在“9·30”政策实行不足一月,国务院一反常态,突然公开支持居民合理住房需求时,中原地产研究部就已在其月度市场报告中做出预测,四季度货币政策还将再宽松。11月上中旬,各项经济金融数据一片黯然,市场再度猜想降息在即。而11月19日,国务院再次聚焦实体经济融资难问题,发布“融十条”,结果其中一招“增加存货比弹性,将非存款类金融机构同业存款纳入一般性存款”随即引发第三轮钱荒,成为逼迫央行全面降息的最后一根稻草。11月21日,央行“紧急”降息。

  降息幅度大力求一步到位稳预期

  政策一出,有很多人预料央行降息通道已打开,下一步必将“降准”,未来会持续降息,货币政策会从中性转向宽松。对此,中原地产研究部相关人士就指出,只此一次降息,并不能说明降息通道已打开,未来可能再降一次存款准备金,以备银行业资金充足,但短期内第二次降息的可能性并不高,货币政策从“中性定向宽松”转向“中性偏松”,但“完全宽松”的可能性不大。盘点央行历年利率调整幅度可见,除了2008年金融危机期间(2008年11月27日)一次下调贷款利率1.08个百分点之外,其他时候多以小幅度(0.25或0.27个百分点)操作为主,因此今年贷款基准利率下调0.4个百分点堪称幅度非常之大,超出预期。

  十八大以来,央行就一直坚持奉行稳健的货币政策(部分时间节点甚至偏紧)。自2014年以来,央行为维持其改革派形象,顶住经济下行压力,也只是实行微刺激和定向调控。因此,本次央行一改以前“小幅度、高频率”的降息手段,一反常态地推出“大幅度”降息措施,据分析,央行此举或许正是在刻意避免误导市场产生“未来还会进一步降息,货币政策会全面宽松”的误解,因此选择这种“大幅度”的“一步到位”的手法以稳定市场预期。未来货币政策“中性偏松”,但不会全面宽松,降息通道并未显现打开,短时间内再度降息的可能性并不高。

  二手住宅积压严重 业主涨价慎之又慎

  从近期的市场情况看,虽然二手客户上门量增加,但不如预期。自“9·30”新政以来,受其直接利好,二手楼市改善型客户的客源量持续增长,高峰期增长高达29.89%,但过了一个月的政策效应期后, 11月份客源量又有明显回落,反映市场并没有真正活跃起来。

  而本次央行的降息,客户上门量也仅有10%的增长,其中11月第3周周末两天环比第2周同期,客户环比增长也仅有2.5%。中原地产有关人士认为由于限购及市场高库存的原因,降息政策难以立杆见效促楼市量价回升。据中原地产研究部监测,“9·30”新政刚出台时,业主报价指数也是短期性出现积极,连续两周超过了40%,而随后的4周报价指数滑落到30%~35%,上周报价指数又一举冲高到40%。业主报价多基于媒体、客源量而判断,缺乏综合长远的考虑。

  熟悉一二手市场的中原地产经理人对降息的看法是:降息和“9·30”新政叠加对改善型客户利好更多,而首次置业的“刚需”客户由于受限购政策制约,市场活跃度仍有限;二手市场前期盘源依然积压较多,大部分业主报价仍谨慎,因此部分业主如果贸然涨价,客户有转盘风险;目前主流开发商对降息政策持理性态度,今年仍是以稳价跑量为主势,在一手逐渐回暖的背景下,二手潜在客户或被一手持续分流。综合上述三方面来看,央行降息是继“9·30”新政后的稳增长而非保增长措施,并非政府新一轮大规模刺激的开始,二手业主涨价需谨慎。

  哪些业主给佣最疏爽?“海归”!

  肯各付各税的业主比例低过给佣业主

  之前本报有关业主开始给佣及各付各税的报道引起不少买家关注,他们都好奇,到哪里找“顺得人”业主,既肯分担中介佣金又可负担自己的税费?为此,记者采访了几位中介人士,中原地产水荫路高级营业经理钟志明透露,目前大约20%业主愿意支付佣金,少部分业主连业主方的税费也愿意承担,愿意给佣及各付各税的业主多为香港业主或者海外归来的业主,一般会认为中介方为买卖提供服务,他们应该承担一定的中介佣金。

  钟志明表示,香港业主或“海归”业主都分外“疏爽”给佣。今年8月,他协助一名香港业主出售一个物业,成交价200多万元,香港业主支付1万多元的佣金,大约相当于成交价的0.5%。在他的记忆中,2012年替一位海外归来业主出售东风广场的房屋给他留下最深印象。他记得这位业主是出国前购买了东风广场一个90多平方米的单位,当时以8000多港元/m2购入,当时购入价折合人民币10000多元/m2。持有多年后,2012年业主从国外回来卖房,房屋当时以255万元售出。业主不仅爽快支付1.5%的中介佣金,还主动承担业主应缴交的税费。

  钟志明回忆:“当时买家以为肯定是业主实收,业主方的税费也需自己承担,故此向业主提出到房管局过户报低价,哪料业主认为不应该偷税漏税,业主方的税费应该由自己承担。”他认为,虽然业主可能是因这笔交易获得翻倍的利润而主动分担税费,由于香港和外国的业主在当地也习惯双边给佣,认为中介为自己提供了服务,承担佣金是理所当然。

  据地产人士表示,目前市场愿意承担佣金的两成业主,多数会就佣金“讨价还价”,给佣的幅度在0.5%~1%之间。愿意给佣的业主不一定是“不差钱”的豪宅业主,记者询问多名地产中介人士后发现,给佣的业主包括楼梯楼和电梯楼业主,无论是楼梯楼散盘或是电梯名盘都可能有愿意给佣的业主。一位中介人士表示,中介本身也要主动开口向双方询问中介费的分担方式,当着买卖双方的面来争取中介佣金是天经地义,不应该背后向业主要求支付佣金,否则业主与买家沟通,会认为中介不诚实。

  至于各付各税的业主,地产人士明言,这部分业主的比例远低于愿意给佣的业主比例,即使是一些“海归”业主,他们愿意支付一定的佣金,但面对高昂的税费,也会本着“能省就省”的心态“入乡随俗”。对于买家来说,准确计数才能分辨到底各付各税还是业主实收对自己更有利,在精明的业主面前其实两种方式都差不多。

  钟志明还提供了一个案例,东山一品房产证普遍不到5年,买卖需要缴交5.61%的营业税,业主名下有多于一套房产的话还需要缴交1%的个税。之前有一套房的业主开价580万元,一位买家看中盘源但要求各付各税。为此,中介人士向业主建议,如果按业主实收,业主可以卖到560万元左右,现在可以拿多20万元,业主方承担的税费也差不多相当于这个数,后来业主终于答应以各付各税的方式完成交易。地产人士认为,目前愿意各付各税的业主多半是由于房子难卖,故此愿意在税费上有所让步。

 

 

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